中国楼市悄悄排起三支队伍，所有人都在找出路

这一轮房地产调整，已经把 " 房子永远涨 " 的信仰彻底击碎，却难以撼动中国人对房子的执着。

此时此刻，楼市悄悄排起了三支队伍：

豪宅卖爆了！有钱人正在疯狂抢豪宅，总价千万级的豪宅，平均每天卖掉 180 套；

老破小开始火热，刚需急忙上车，有的房源挂牌不到 1 天就成交，甚至开始涨价了；

中年房奴悄悄卖掉房子，重新过上了 " 无债一身轻 " 的租房生活；

……

有的刚上牌桌，有的已经抛下筹码离场，擦肩而过。扑朔迷离之中，所有人都在找寻出路。

第一支队伍，是排队抢豪宅的有钱人。2024 年，豪宅卖爆了，成了不折不扣的 " 顶豪大年 "。

据 CRIC 监测数据，全国 20 个重点城市总价 3000 万以上豪宅共计成交 5853 套。二手豪宅 1497 套，同比去年增长 17%。一手豪宅 4356 套，同比去年猛增 65%。

消费降级，在豪宅这里是不存在的。房价涨了，有钱人在抢豪宅。房价跌了，有钱人还在抢豪宅。

有钱人，永远在抢房的路上。而且越是新房子、总价越贵、面积越大，他们越喜欢。

从数据来看，无论是成交量还是涨幅，一手豪宅都远高于二手豪宅。

从价格区间来看，总价 3000-5000 万元、总价 5000 万元 -1 亿元、总价 1 亿元以上的一手豪宅成交量，同比涨幅分别为 58%、97%、144%。

你没有看错，" 亿元豪宅 " 的需求增长是最猛的。

上海豪宅滨江凯旋门三期开盘，总价 1.1 亿元的 " 顶复楼王 " 一开场就被抢走了。杭州 " 顶豪 " 天花板绿城九溪玫瑰园，一套总价过亿、单价 26 万 / 平的别墅，买家从看房到下单只花了 2 个小时。

◎ 九溪玫瑰园｜图源：潮新闻，豪宅经纪人提供

这一波豪宅抢房热潮中，有两座城市成了有钱人资产配置的首选。

上海，是当之无愧的 " 豪宅销冠 "，扛起了顶豪市场的半壁江山。

据 CRIC 统计，2024 年上海总价三千万以上新房成交 2530 套，二手房 529 套，合计 3059 套。每卖出 10 套千万豪宅，就有 5 套在上海，是去年豪宅市场的缩影。

据不完全统计，2024 年上海诞生了约 60 个 " 日光盘 "，其中豪宅 30 多个，占了一半以上。

去年 3 月，中海 · 顺昌玖里首次开盘即售罄。套均总价约 4000 万元，卖了差不多 200 个亿，一举刷新全国开盘纪录，荣登 " 中国盘王 "。

有房产博主分析了这把 " 高端局 " 的构成，结果发现：上海本地客户占比还不到一半。

不夸张地说，为了抢到上海市中心一套房，全国各地的富豪都冲过来了！

相比上海的风光高调，香港显得更像是 " 闷声发财 "。

不过，富豪榜里的变化，还是悄悄透露出了巨量资金的 " 行踪 "：在 2024 胡润百富榜中，港澳台富豪数量增加了 10 人。

近两年，不少内地富豪涌入香港购买豪宅。香港置业研究部数据显示，2024 年香港超亿元豪宅个人买家中，内地买家占了八成。

在整个一手市场中，内地买家占比达到了近四成。但在总价逾 5000 万至 1 亿元的豪宅区间，内地买家占比高达 72%，远超整体水平。

在香港，住在 " 半山豪宅 " 才算进入上流阶层。曾几何时，内地富豪们扎堆跑去香港买房。比如恒大许老板。

而现在，新的玩家正在进场。

去年年初，位于太平山顶卢吉道 25 及 26 号 A&B 的豪宅，以 8.38 亿港元的价格被中资背景财团购得。光是交易税费就超过 1 亿港元。

据多家港媒报道，买家公司的董事，与迈瑞医疗联合创始人、深圳鹏瑞集团董事局主席徐航的妻子同名。

有意思的是，鹏瑞在广州的豪宅项目——广州鹏瑞 1 号，去年刚刚刷新了国内新房价格的天花板，单价高达 56 万 / 平。

购置豪宅，是富豪们给手里的钱找出路。给别人找 " 出路 " 的人，自己也在找出路。

第二支队伍，是抢着上车老破小的刚需群体。

万万没想到，在富豪满地走的上海滩，卖得最火爆的房子，并非黄浦江边、苏州河畔千万豪宅，而是被不少人嫌弃的老破小！

房产博主 @一房一万 根据网签数据做了个统计，结果发现：2024 年上海 " 老破小 " 成交近 3 万套，实现了 " 两连涨 "。（数据截止 12 月 27 日）

去年上海卖掉的 10 套房子里，就有 1.4 套是老破小，存在感相当高了。

◎ 图源：一房一万

这里统计的 " 老破小 "，特指 2000 年前竣工、建面 50㎡以下的房子，有着无比鲜明的 AB 面。

A 面是没有楼梯，设施老旧，缺乏停车场，没有封闭小区环境。B 面是交通便利，更重要的是，总价够得着。

越来越多年轻人，为了得到 B 面，选择忍受 A 面。

不止上海，去年有多个城市的老破小成交按下了加速键——

在北京，10-11 月 90㎡以下的二手房成交占比达到 66.3%，刚需买家撑起了一片天；

在广州，大量楼龄超过 20 年的房子成交周期不到 1 个月，中心城区老破小 " 手慢无 "，甚至 1 天内 " 秒售 "；

在深圳，10-11 月总价 150 万元以下的二手房成交占比约 6.9%，环比增长 4.1 个百分点，增幅排第一；

在杭州，全面取消限购刚 " 满月 "，市中心总价在 140 万元以下的老小区房源几乎已经被抢购一空了。

嘴上说着不买房的年轻人，为何在老破小这里 " 疯狂打脸 " 了呢？

原因很简单：价格跌到位了。

过去这几年，老破小是 " 挤水分 " 最彻底的一类房子。即便在一线城市，跌幅 30%-40% 甚至价格腰斩，也并不罕见。原本要 200 万，现在只需 150 万；原来 100 万，现在 70 万 ……

跌着跌着，把性价比跌出来了。

在去年 4 月份发布的《22 城二手房成交报告》中，上海易居房地产研究院指出：

历史上二手房价格泡沫曾高达 58%，当前价格泡沫基本消除，其反过来又使得今年认购二手房的性价比在提高。

租金回报率，是一个很重要的衡量标准。

这两年银行定存利率一跌再跌，国有大行集体步入 "1 时代 "。而老破小的回报率，可以去到 2.5% 以上，甚至 3%。

以杭州的 " 老破小 " 大塘新村为例。一房一厅有房源挂牌价 125 万元，月租金能去到 2900 元左右，年租金 3.48 万元，租金年回报率达到了 2.78%，稳稳跑赢银行定存利息。

考虑到全款买房的难度，如果稳妥一点，选择 3 成首付、30 年等额本息方式贷款，月供大概是 3700 元左右。

租金和月供的差距，已经缩小到了三位数。既然每个月都要掏个几千块，为什么不咬咬牙直接买房呢？

令人感到意外的是，除了大城市核心区的老破小，还有一种 " 老破小 " 突然走红了。

据《每日经济新闻》报道，在距离北京只有 100 来公里的张家口下花园区，花 6 万元的确可以买一套建筑面积 60㎡的两室一厅，花 8 万元能买一套 78㎡的两室两厅。

在这次 " 京郊大发现 " 之后，网友们挖出了更多大城市周边的 " 白菜价 " 房子。

广州隔壁的清远、深圳隔壁的惠东、成都隔壁的眉山。总价十几二十万，通勤一两个钟，一举实现大城市安家梦。

当房价不再遥不可及，年轻人对买房似乎并没有想象中抗拒。

第三支队伍比较特殊，人到中年的一群人，却决定卖掉房子，重新回归租房生活。

贝壳研究院去年的一份报告，惊掉了很多人的下巴：

全国重点 40 城租赁成交中，2023 年 35 岁以上的租客占比超过 35%，较 2021 年提升了 4.9 个百分点，是所有年龄段中增幅最大的，甚至超过了 25 岁以下租客的占比。

与之形成鲜明的是，不管是 25 岁以下的年轻人，还是在社会上经历了一番闯荡的 26-30 岁年轻人，租房比例都略有下降。

◎ 贝壳平台全国重点 40 城租客年龄占比变化、图源：贝壳研究院

在房价最贵的一线城市，这个趋势更是展现得淋漓尽致。

在北京，35 岁以上的租客占到了近一半。在上海、深圳和广州，比例分别达到了 40%、38% 和 30%。

◎ 一线城市 35 岁以上租客占比及其变化｜图源：贝壳研究院

在大城市里 35 岁意味着什么，相信大家心里都清楚。

" 人生像是一个抛物线，过了一个顶点后开始无可避免下滑。" 中年人开始未雨绸缪，主动降低杠杆，提前为人生减负。

更何况，比起跟老人孩子全家 " 蜗居 " 在市区，有人选择把小房子租出去，拿着租金去郊区租一套敞亮大三房，生活品质直线上升。

◎ 图源：小红书

吃到过房地产红利，也经历过房价下跌，他们开始顿悟了：

房子，是用来住的。

选择租房的他们并不一定是 " 混得不好 "，只不过是在战略上 " 过得更好 "。

当房价永远涨的信仰被彻底打破，买房不再是一种投资行为，而是一种消费行为。

既然买房是消费，租房也是消费，为何不用更低的价格，享受更好的居住条件呢？

房价变动之外，还有一层隐秘的逻辑。

很长一段时间里，大城市的资源都跟一套房子牢牢绑定着。但伴随着户籍政策加速松绑，" 有房才有家 " 的传统观念正在走向瓦解。

有几个大城市，去年推出了 " 租房落户 " 政策。

沈阳成为全国第一个实行 " 租房落户 " 的副省级省会城市。在沈阳市取得《辽宁省居住证》的外地居民，其本人及近亲属可在沈阳市落户。

佛山也放开了落户政策。在佛山合法稳定就业满 3 年（连续缴纳社会保险满 3 年，或连续经商满 3 年，可互补叠加）并有合法稳定住所（含租赁）的非佛山市户籍人员，可以申请入户。

在此之前，济南、青岛、宁波已经放开了租房落户。趋势已经难以阻挡。

当人生不被一套房子牢牢捆绑，我们能否过得更轻松一些？第一批重回租房市场的中年人，正在写下新的可能性。

从 2021 年下半年来说，楼市经历了长达三年的漫长下跌，一些新的变化正在萌发。

过去一整年，全国新房销售面积跌破 10 万亿，回到了 2009 年的水平。尽管经历了剧烈收缩，房地产依然拥有巨大的市场。

越来越多大城市，二手房成交量 " 井喷 "，甚至创下了新高。据克而瑞统计，30 个重点城市二手房份额占到了近似 6 成。

购买力没有消失，而是发生了部分转移。房子不是唯一答案，每个人都在重新考虑适合自己的生活方式。

金钱永不眠，楼市永不休。

作者 瓜片｜排版 魏蔚

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