每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
代建行业的竞争愈发白热化。据亿翰智库监测数据，2024年，代建房企新增建筑面积达到约2.2亿平方米，较上年增长27%，新增建筑整体规模首次超过2亿平方米。尽管市场规模持续扩大，但增速下降26个百分点，行业发展进入新的阶段。
中指研究院最新发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，28家典型代建企业代建新增规划建筑面积同比增长7.7%，这一增长速度相较于2018年至2023年的全国代建行业年平均增长速度有所下滑。其中，绿城管理以3649万平方米的新签约规划建筑面积稳居行业首位，旭辉建管和蓝城集团分别以1588万平方米和1570万平方米的新签约规划建筑面积紧随其后，位列第二和第三。
《每日经济新闻》记者注意到，虽然代建企业新增签约面积速度有所下降，但在2024年，市场上有意愿、有能力的房企几乎全部“下场”。截至2024年9月，已有超百家房企入局代建或承接代建业务。
有业内人士表示，预计2025年代建市场的竞争仍将非常激烈，但市场规模的增长可能不会太大，有可能与2024年持平。
超百家房企入局代建
2024年，房地产行业仍处于深度调整阶段，主动转型至新赛道已成为房企的普遍选择。
根据克而瑞的监测数据，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相关业务。具体而言，在2024年上半年销售额排名前50的房企中，有46家已布局代建业务；而在销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。
随着市场竞争加剧，代建行业的市场集中度有所下降。据亿翰智库统计，截至2024年底，排名前十的企业占据了58%的市场份额，而剩下的近百家企业瓜分了剩余的42%市场份额。
此外，中指研究院的数据显示，在2024年，绿城管理、旭辉建管以及蓝城集团凭借3649万平方米、1588万平方米和1570万平方米的新签约规划建筑面积，稳居行业前三甲。
其中，TOP5企业新签约规划建筑面积均值为1783万平方米，同比增长3.5%；TOP6~20企业新增规划建筑面积均值为640万平方米，同比大幅增长21.9%；TOP21~30企业新签约规划建筑面积均值为171万平方米，同比增长6.2%。
“从各阵营代建企业的发展情况来看，总体趋势呈现出头部稳健、中部崛起的态势。”中指研究院企业研究总监刘水分析指出，由于头部企业新增规模较大，其增速相对较慢，难以维持快速增长，这与服务行业规模增速的普遍规律相吻合。
以龙湖龙智造为例，自2022年品牌首次亮相以来，至今已与多家行业机构建立了良好的合作关系，包括大家投控、中铁城投集团、清华大学、中国东方、、小米集团以及未央城建等央国企，以及地方平台公司、AMC、保险公司和大厂高校。
仅2024年，龙湖龙智造就新增代建类项目60个，总建筑面积800万平方米；已累计获取代建类项目150个，总建筑面积超过2400万平方米；在管销售业态项目中，全年累计销售达106亿元。与此同时，2024年龙湖龙智造还全新发布了千丁数科“4+N”智慧空间科技产品、龙智精工装配式“6+N”产品以及龙智设计“5M虚拟建造”产品等三大类产品服务。
值得关注的是，越来越多的出险房企，也进一步寻求在代建领域的突破机会。
以旭辉建管为例，《每日经济新闻》记者从旭辉集团了解到，2024年，旭辉建管团队规模从400多人增加到800多人，新签约规模排名从2023年的第七位提升5个位次至行业第二。截至2024年底，旭辉建管累计在管项目近200个，累计在管总建筑面积超过3000万平方米，累计项目城市覆盖超过70个。
“2025年，旭辉建管仍会保持增长，但策略有所调整，从最初强调规模到现在规模与质量并举，会把签约质量、经营质量看得更重，包括2025年整个经营指标到给各区域下达的任务要求都一样。”旭辉建管总裁刘冰洋在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
再看融创中国，2024年将代建平台更名为而今管理，全年新签约代建面积为756万平方米，暂时位列新签规模排行榜第十二位。不过，从其更名可以看出，融创中国未来也将更加重视代建业务的拓展。
值得注意的是，2024年，国企、央企正逐步成为代建领域的新势力，如润地管理、招商建管、绿地智慧等企业，打破了以往民营企业主导的局面。
“代建行业目前竞争较为激烈，行业从原来的主流房企为主到现在大量国央企进入，包括地方性企业纷纷加入，代建公司数量在不断增加。”在刘冰洋看来，代建行业其实不是特别大的一个行业，不像原来地产有十几万亿元规模，可以由很多企业来做。
政府代建正处于“风口”
《每日经济新闻》记者注意到，2024年，政府代建业务已成为房企在代建领域拓展的主要着力点。
根据亿翰智库的监测数据，2024年，TOP10代建企业在政府代建方面的新签规模约为4867万平方米，占其总新签规模的比重高达82.7%。
同时，中指研究院的监测数据显示，在2024年的政府代建项目中，绿城管理凭借1145万平方米的新签约规划建筑面积位居榜首，而润地管理和旭辉建管则分别以1016万平方米和730万平方米的新签约规划建筑面积紧随其后，位列第二和第三。
刘水表示：“当前，部分企业一方面在积极获取保障性住房、城中村改造等政府代建项目；另一方面，也在不断尝试探索各类政府代建新模式。”
以旭辉建管为例，目前，国资委托类业务占旭辉建管总业务的比重已经超过50%；AMC（资产管理公司）委托业务占比接近10%，其中2024年该类业务占其新签约代建面积的46%。刘冰洋表示，未来旭辉建管将继续重点布局国资类和AMC类业务。
而华润置地的早期代建业务主要集中在园区、体育馆等政府代建项目上发力。从2008年华润置地接手深圳湾体育中心项目，此后其代建业务逐步拓展至保障房、市政道路、学校、医院、河道、公园、工业园区等。而招商建管代建业务中的政府代建比重达到75%，其中按照项目性质来看，归属于公建配套的代建比重接近六成。
此外，、国贸地产、中天美好和宋都管理的代建业务中，2024年前三季度的政府代建面积占比均超过60%。
另据克而瑞对29个重点城市的监测，商品住宅项目代建中，城投公司在集中供地中托底拿地的项目是主要来源。“由于城投公司自身在开发运营、成本控制等方面能力不如专业的开发商，因此在城投托底拿地后由专业开发商进行全过程代建代销服务。”
按项目开盘时间来看，2020年和2021年，29个重点城市开盘的项目中代建的比例不足0.7%，此后逐步提升，2023年29个重点城市代建比例达到4.65%，比2022年增加3.62个百分点，而2024年比例进一步增长至6.28%。
“目前，核心城市的商业代建比例仍然较低，在近万个在售项目中，代建比例（按项目个数）仅有1.67%，与发达国家较高的代建渗透率相比，代建领域未来还有很大的提升空间。”克而瑞分析指出，在典型城市中，长沙2021年以来城投拿地数量的比例达到72%，但目前代建比例仅有1.07%；重庆城投拿地比例为65%，当前代建比例为0.71%，两者还未达到平均水平1.67%。
而当交付力成为行业关键词时，房地产代建企业也将交付摆在了更为重要的位置。从中指研究院统计数据来看，2024年，代建行业交付规模TOP10企业累计交付房屋约18.84万套，绿城管理以约8.03万套的交付量排在榜首，中原建业和建发建管分别以约4.70万套和2.18万套排在第二和第三位。
需要注意的是，在“保交付”政策频出之下，近两年纾困代建发展迅速。除绿城管理、信达等企业外，民营企业中金科、华宇形成了“后进先出”独具特色的代建纾困模式。如金科金建管2024年上半年新拓代建项目中有34%来自纾困项目，纾困项目在管达到8个，总建面接近170万平方米。
对于2025年的代建市场，刘冰洋认为，竞争同样会非常激烈，还有更多企业会入局代建赛道。“但市场规模不一定会有太大增长，可能会与2024年持平。未来应该是以头部企业长期生存，保持业务的连续性，每年获得一定合理数量的项目。”
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