中国金融四十人论坛：本轮房地产市场的调整已经接近底部

记者 辛圆

中国金融四十人论坛（CF40）认为，本轮房地产市场的调整已经接近其实际底部，已经具备了止跌回稳的前提条件，如果宏观政策和行业政策可以更具支持性，有理由认为房地产市场可以实现自发的止跌回稳。

CF40在最新发布的研究报告中指出，自2021年下半年至今，我国房地产市场已经经历了三年的收缩性调整。无论从调整的深度还是持续时间上，都大大超出最初的市场预期。当前看，无论是从供需层面还是国际比较方面，我国房地产市场已具备止跌回稳的前提条件。

首先，从宏观供需来看，2024年1-8月我国新房住宅销售面积为5.1亿平方米，年化销售面积约为7.5亿平方米。“新房需求量已经非常接近最低的潜在需求水平。”CF40指出。

据其研究测算，我国新房需求的“物理底部”约为6亿平方米。该测算结果基于的假设条件之一是，未来一个时期城镇化率每年提高0.5个百分点，而这与我国实际城镇化速度相比是非常保守的。2018年-2023年，我国城镇化率平均每年增长0.99个百分点。因此，如果假设条件稍微放宽，新房需求量的中长期均衡水平实际上要远高于6亿平方米。

其次，CF40提到，对比国际经验来看，我国本轮房地产调整的深度已经足够深，时间也已足够长。上述测算还显示，我国新房销售量较2021年的峰值水平下跌了51.9%，新房销售量已经回调至2007年的水平，从国际上横向比较来看，已经超过国际上房地产危机后新房销售量35.1%的平均降幅。

CF40表示，在房地产市场已具备止跌回稳条件的情况下，如果宏观政策和行业政策可以更具支持性，至少不再对房地产市场起到抑制作用，有理由认为房地产市场可以实现自发的止跌回稳。

不过，报告提到，现实中仍有多重因素对房地产市场持续产生着抑制作用，可能最终导致市场难以实现止跌企稳。

一是房地产企业仍面临来自现金流和债务偿付的双重压力，居民部门仍未恢复对房地产企业的信心；二是名义利率的调整不足导致实际利率偏高，影响居民真实购房需求和相关信贷需求的释放；三是住房供给存在明显空间错配。

另外，CF40强调，房地产周期性的企稳和长期的稳健回稳存在显著区别，把握未来宏观经济运行，仍然需要高度重视房地产周期的长尾效应。房地产周期企稳后的金融风险和财政风险会长期存在。超过40%的房地产泡沫破裂最终引发了系统性银行危机，公共债务占GDP的比重在房地产危机后平均上升25个百分点，而且不会回到危机前的水平。

为有效推动房地产市场止跌回稳，助力经济景气回升，CF40在报告中提出三点建议。

一是借鉴银行业风险处置的经验，从“按项目处置”转向“系统处置”风险房地产企业。首先从房企总部层面入手，对风险房地产企业的资产和负债进行整体性处置，把优质资产和全部负债留在“好房企”中，将不良资产剥离至“坏房企”，同时对“好房企”进行整体性债务重整和注资。

二是进一步落实中央提出的“更有力度的降息”，同时推动住房抵押贷款利率市场化。根据CF40的测算，实际利率每降低1个百分点，就可以带来约2万亿元的非政府部门信贷增量。要想明显改善名义增速预期，需要在半年左右的时间内，分两到三次降低政策利率至少100个基点，并通过降低政策利率带动LPR（贷款市场报价利率）至少下降100个基点。

三是持续推进都市圈同城化建设，遵循“地随人走”的原则，把更多土地资源向人口流入的核心城市和大都市圈配置，同时将分类处置房企的思路与城市特征结合起来，更好实现短期债务处置和长期发展的统筹协调。