记者 | 曹伟
近日，杭州一个房屋买卖纠纷引起的官司引发关注。
杭州一名女医生张女士在 2021 年将房子卖给了另一名女子王女士，作价 759 万，并完成过户，考虑到生活便利问题，她又向买主提出返租一年，不过在此期间，她的孩子在房中自杀。在房屋正式交接后的几个月，买主发现了这一情况，以房子是 " 凶宅 " 为由要求退房并引发诉讼。
张女士认为，孩子离世是发生在房屋过户之后，买主在享受房子学区资格和房价下跌几百万的情况下要求退房，对她不公平。
目前，一审法院已经判决张女士退还购房款，张女士已经提起上诉。
针对此事，多位律师也存在不同看法。有律师认为，房屋未实际交付，发生过非自然死亡的住宅在房屋结构形态上没有受损，但是这确定已构成了合同标的物重大瑕疵，因此都是可以退房的。
也有律师认为，返租安排实际上可以看作是一个附随但独立的协议，其风险分担和责任承担均应以双方事先约定为准。如果合同中未明确规定因居住期间发生意外（例如不幸事故）而导致交易无效或需退房，则这一意外事件并不能直接波及原房屋买卖合同的效力。
买主：
花 759 万买的房子，竟是 " 凶宅 "
据潮新闻的报道，王女士买下的这套二手房位于杭州城西，面积 95㎡，带学区，2021 年她看房时，该房源的挂牌价为 765 万元。
2021 年 1 月底，王女士与原房东张女士签订定金合同，2 月底正式签订购房合同，最终的总价为 759 万元。
2021 年 2 月 18 日双方签订了补充协议，主要就房款支付方式、房屋税费、房屋抵押情况、违约责任、其他特殊情形等进行了约定。
其中在其他特殊情形事项中明确约定：" 甲方承诺，该房屋在其本人持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，甲乙双方确认：因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议 "。
2021 年 3 月双方完成过户。
资料图。图源视觉中国。
王女士称，在买卖过程中，张女士提出，为了她孩子读书方便，想等到 2022 年 3 月再交房，再住一年。王女士表示，自己当时不急着入住，就答应了这个要求，双方也将这一约定写进了合同的补充条款内。
2022 年 3 月，王女士从张女士手中正式拿到了这套房，随后开始着手装修。2022 年 12 月，王女士和家人搬了进去。
王女士称，2023 年 10 月的某一天，她的母亲在和邻居聊天时，得知买到的这套房竟是套 " 凶宅 "。
"2021 年 4 月，也就是刚过完户一个月左右，张女士的孩子在家中自杀了，当时警察都来了，所以邻居们多少都了解一些情况。" 王女士称。
" 我第一时间联系了中介，他也很震惊表示并不知情，我和张女士联系后双方闹得也很不愉快。" 王女士表示，她当即选择寻求法律意见并起诉了张女士。
卖主：
意外发生在房屋过户之后，
对方享受学籍和房价下跌后要求对方不公平
面对此事，张女士则有着不一样的看法。
张女士称说，双方是在 2021 年 2 月签订合同，约定交房时间是在 2022 年 3 月，产证过户时间是在 2021 年 3 月。当时买家因孩子教育需要紧急落户学区，着急过户，而自己也无法仓促另寻住所，所以提出返租一年。
" 返租这件事我跟中介反复确认过，买家也同意了。" 张女士说。张女士还出示了她和中介的微信截图，签约当日她再次跟中介确认了返租一年的事宜。
2021 年 4 月，张女士的孩子在这套房中离世。
张女士称，至今仍在丧子之痛的阴霾中，而买家以房子是 " 凶宅 " 为由要求退房也让她无法接受。
张女士说：" 在返租期孩子去世，这是客观事实。但事情发生之前，买房流程已经完成，对方也已经享受到了优质学籍。这几年因为市场原因，房子本身就跌了 300 万元，这个时候拿我孩子的事情要我以当时的房价退房，这是刀口上撒盐，对我来说太不公平，是我没办法承受的。"
据王女士介绍，2024 年 12 月，该案已经一审判决，法院判决张女士退还房款，主要理由是 " 被告没有按照合同约定向原告交付未发生非正常死亡事件的房屋 "。
目前，张女士已经提起上诉。
房子已过户后
返租发生意外事件是否影响原交易进行？
所谓 " 凶宅 " 如何定义？房子已经过户但未实际交付的情况发生意外死亡事件，是否影响原交易的进行？多位律师也进行了解读，并存在不同看法。
浙江合创律师事务所律师翁博甫表示，对于 " 凶宅 " 此前已有大量判例，基本都是可以退房的。一类是像本案中在合同中对 " 非自然死亡 " 造成的凶宅有着明确约定的，那么原告当然可以主张交付的房屋存在重大瑕疵，被告导致了订立合同的目的无法时间，要求终止履行或者恢复原状，也就是退房并赔偿相关的经济损失，比如税费、装修费等。
另一类则是在合同条款中没有明确约定的，但如果卖家在交易时故意隐瞒房屋为 " 凶宅 " 的事实，这一行为违反了《民法典》中的诚信原则。根据《民法典》第一百四十八条，买方有权请求法院撤销合同，并要求退房、返还购房款及赔偿损失。"
本案的争议点主要是非正常死亡发生在过户后、交房前，但是此前广东、福建、江苏等多地都有类似判例，法院均认为房屋未实际交付给买方，虽然发生过非自然死亡的住宅在房屋结构形态上没有受损，但是这确定已构成了合同标的物重大瑕疵，因此都是可以退房的。
北京市中闻（长沙）律师事务所律师刘凯表示，在我国现行法律体系中，并没有专门的法律规定对 " 凶宅 " 作出具体而明确的界定。所谓的 " 凶宅 " 一般是社会舆论和市场认知中的概念，主要指房屋曾经发生过重大的不幸事件（如死亡、凶杀、意外等），进而使得该房屋在买卖交易中被部分消费者认为存在贬值或影响居住安全等问题。但从法律角度讲，除非能证明此类事件对房屋的结构、质量或使用功能造成了客观的缺陷，否则单纯的 " 凶宅 " 标签更多属于心理预期和市场因素，并不构成房屋客观质量问题。
在房地产交易中，买卖双方应遵循诚实信用原则，在合同订立过程中互相披露可能影响交易决策的重要信息。若卖方明知房屋曾经发生重大不幸事件或存在其他容易影响买方判断的事实，而故意隐瞒，则容易构成违反信息披露义务或欺诈行为。依据我国《民法典》中的诚实信用原则和关于重大误解、欺诈撤销合同的规定，若卖方的隐瞒行为导致买方在不知情的情况下作出了重大决策，买方可主张重大误解，从而申请撤销合同或要求解除合同、返还房款。
根据我国法律的规定，房屋买卖合同一旦达成，并办理了产权过户手续，房屋的所有权即完成转移。这意味着，从法律上看，房屋买卖合同及其主体交易已经依法生效，双方均受到该合同及相关法律规范的约束。返租安排仅是双方在交易后就居住问题达成的一种补充约定，而不影响房屋所有权已转移的客观事实。
在本案中，原房主与买方之间除了完成房屋买卖外，还另行约定了返租，即在房屋过户后的特定期限内继续居住。返租安排实际上可以看作是一个附随但独立的协议，其风险分担和责任承担均应以双方事先约定为准。如果合同中未明确规定因居住期间发生意外（例如不幸事故）而导致交易无效或需退房，则这一意外事件并不能直接波及原房屋买卖合同的效力。
刘凯认为，在房屋买卖过程中预防此类争议的关键在于做好以下几个方面：
第一，合同条款严谨明确，将返租安排、信息披露和违约责任等细节问题在合同中一一明确。如果涉及返租，建议在主买卖合同之外单独签订返租协议，详细约定居住期间的各项权利义务、租金计算方式、违约责任及发生不可预见变故时的处理办法。
第二，前期尽职调查到位，确保双方信息透明，双方对房屋现状及历史有充分了解。买方在签订合同前应进行详尽的房屋调查，既包括房屋权属、历史交易记录，也要了解房屋是否存在特殊历史问题。
第三，专业中介和法律服务介入，利用专业力量制定完善交易方案。通过专业房地产中介、评估机构和法律顾问参与交易，确保合同条款、风险披露及履行流程符合相关法律规定与市场惯例。律师的参与可以帮助制定适当的违约救济措施和争议解决机制，减少因合同漏洞或不明确约定而产生的纠纷。
第四，争议解决机制合理。事前约定争议解决方式，保留好相应证据；
第五，资金托管及风险缓释安排，通过托管和补偿机制降低资金风险和双方摩擦。双方可约定将部分款项存入第三方托管账户，在条件达成后再解冻付款，这既可以确保买房款支付有据，也能在纠纷发生时为双方提供缓冲和谈判空间。
总体而言，采取上述措施后，可以大大降低因 " 凶宅 " 标签或返租安排中不明确的风险分配引起的争议，从而使得交易更加公正、透明和稳健。
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