教你一招，普通投资者怎么看房价走势？

　　统计局数据显示，2月全国房地产开发投资同比下降9.8%，但上海等一线城市核心区房价却仍然坚挺。

　　面对房地产市场，为何有人为价格下跌而忧心忡忡，有人却能在中捕捉到投资良机？今天，我们用一文为大家带来地产数据解读的速成攻略：

　　1． 哪些数据是房价走势的关键指标？如何解读？

　　2． 哪里可以免费获取这些数据？

　　3． 如果我看好地产，有何投资机会？

　　这里我们也为大家整理了本文的知识地图，以及一些不错的房地产数据报告，在【广发基金投顾】微信公众号回复【房地产】即可获得全套知识大礼包哦~

　　相信无论是股市的投资者，还是有计划买or卖房的朋友，都可以从这篇文章中得到自己的收获。

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　　01 房价走势，可以从哪些数据进行综合判断？

　　整体而言，我们可以分为三类数据：量价数据、需求端数据、供给端数据。

　　l 量价数据：

　　供需条件一般都会最终反映至成交量和成交价中，而且量价本身也可以解读出市场价格的判断，这是股市“技术分析派”能够持续存在的底层原因——同样的道理，在房地产市场上也是存在的。

　　接下来，我们就从地产的“量”（销售面积）和“价”（房屋销售价格指数），深入拆解其中的信息。

　　根据最新数据，目前的地产呈现了两种特征：

　　1）城市间分化、新房与二手房分化：

　　——一线城市房价的表现明显好于二、三线城市，同一个能级城市新房>二手房

　　下图是最新的70个大中城市住宅数据，可以看到一线城市的新房价格环比（橙色线）在2024年末已经回正（即每个月的新房房价高于上个月），但综合了二三线城市后的综合环比价格（蓝色线）仍然为负。

　　而在同一个能级的城市内部，也呈现新房>二手房的特征。

　　2）价降量升：

　　目前，根据公开研报数据，几个主要城市的二手房最新成交数量为：

　　- 北京：2月二手住宅成交同比上涨80%+，连续5个月保持增长

　　- 上海：1-2月累计成交相比2024年上涨45%+

　　- 广州：市场以价换量现象延续，1-2月二手住宅成交累计同比增长20%+

　　- 深圳：叠加低基数下影响，2月二手住宅成交同比增长106%，1-2月累计同比增长56%+

　　- 杭州：2月二手住宅成交同比增加200%+，1-2月累计同比增长60%+

　　- 重庆：目前核心区优质房源及学区房表现相对较好，根据上半月数据推测，3月有望同比增加90%+

　　- 成都：交易热度逐步上升，“5+2”区域整体表现较好，1-2月二手住宅成交累计同比增长30%+

　　虽然主要城市的二手房成交量是大大增加的，但价格正如上面所展示，仍处在下降区间内。

　　而从这些量价数据中，我们可以看到背后所体现的信息是：

　　- 一线城市的房价可能会随着经济的复苏而率先企稳，并且新房>二手房，表明了一线改善型需求的购房者购买力仍然不错，但刚需型还不太稳固，后续一段时间这样的趋势预计还会维持；

　　- 二三线城市，特别是二手房，呈现“量升、价降”的特征，这在一般是“买方市场”的象征，在股市中也经常作为预期转弱的指标现象，因而短期内企稳的情况可能还需观察。

　　l 需求端：

　　从主观的购房信心调研，到客观的贷款数据等，都可以洞察到市场对于买房的信心和需求强度。

　　a） 居民购房意愿主观调查：

　　这里给大家推荐一个公众号“中指研究院”，他们会定期发布《居民置业意愿调查报告》，干货满满，参考价值很不错。

　　例如，从报告中截取的以下图表里可以发现，2025年2月购房意愿强于上月的比例，是有所上升的，体现出了一定的边际转暖；但整体而言，购房意愿偏弱的比例，还是高于偏强的，说明需求端虽然没有进一步的恶化，但仍然处于偏弱的位置。

　　b） 央行公布的信贷数据：

　　在央行每个月公布的信贷数据里，有一项“居民中长期贷款”，这基本上就是由房贷构成，我们需要重点关注这项数据。

　　当它上升时，说明居民在贷款加杠杆买房，体现出比较强的购房意愿，但近期数据显示，居民中长期贷款同比仍然为负值，显示杠杆买房的需求依旧较弱。

　　看到这里，可能就有小伙伴疑惑了，房子成交量不是在持续上涨吗，为什么信贷数据又显示房贷还在下降中？这不是互相冲突的吗？

　　那么你发现了重点：

　　这样的冲突或许说明了，当前房子的成交量中，很大部分贡献来自于置换型交易（也就是先卖了现有房产、再买入另一个房产的交易，因而在贡献了成交量的同时却并不需要借多少房贷），而非原来无房群体的新增购买。

　　这体现了大家当前对于加杠杆、背长期贷款的行为比较谨慎的态度，背后反映的是对未来稳定现金流的担忧。

　　综合来看，房地产目前的需求端，暂时还没有恢复到很乐观的区间。

　　l 供给端：

　　a） 地产投资指标：

　　房地产开发投资包含很多环节，包括土地购置→新开工→施工→竣工等大的流程。

　　其中，最重要的数据是新开工面积同比数据，它能比较直接地反映地产企业的投资意愿。2025年，1-2月房屋新开工面积数据为-29.6%（前值-23%），稍微有所下降。此外，在新开工之前必经的土地购置这一项数据也值得关注。

　　b） 地产链相关商品数据：

　　一些在期货交易所交投活跃的商品，也是与地产链高度相关的，例如螺纹钢、水泥、玻璃、沥青、焦炭等。

　　当地产开工的意愿和强度高时，这些商品的需求增加，将会带来价格上涨、库存减少、产量增加的变化，是地产景气复苏的象征。

　　目前从螺纹钢这一与地产高度相关的品种走势来看，价格仍处于21年以来的相对低位，未来拐点何时到来值得关注。

　　不过，大家也不用过于担心“这些算不算利空”，从专业投资者的角度来看，我们认为，供给端数据的相对低迷，对于价格来说可能不是坏事，当供给减少时，更容易形成供不应求的状态，推动价格上涨。

　　因此，受到供给减少的因素，新房未来的价格走势可能会更乐观一些。

　　02 咱们普通人，如何足不出户获取各类重要地产数据？

　　专业投资者可以通过公司调研、线下实地考察等方法，获得一手数据和信息，但这对于咱们普通投资者朋友来说会有些难度。

　　事实上，网上也有很多公开免费的数据来源，足不出户就能帮我们了解房价相关的重要指标。

　　因此，“授人以鱼不如授人以渔”，今天我们为大家介绍3种数据来源，觉得有用的小伙伴可以收藏本文，方便以后回看。

　　1． 超全的房屋价格数据：

　　国家统计局官网（点击跳转https：//data.stats.gov.cn/index.htm）是常用的最主要、最官方的数据来源。

　　网站上提供了各个主要城市、不同面积、新房或二手房等丰富的房价数据，我们可以根据自己所在的城市和购房目标来重点跟踪。

　　假如你最关注的是上海、90平米以下、新房的数据，那么可以用以下步骤获取到详细的房价信息：

　　第一步：进入统计局官网，主页上找到地区数据-主要城市月度价格这一栏

　　第二步：在左边指标导览栏中，选择“70个大中城市住宅销售价格指数”，并且在右上角选择关心的城市（上海），和回看数据的时长。（如果你所在的城市不在统计局的70城名单内，那么可以选择同省的城市，作为间接参考，可供查看的指标主要有新建房、二手房，以及不同面积的房价数据。）

　　第三步：因为我们主要关注上海90平米及以下的新房，对应的是下图里蓝框中的三行数据。

　　其中，重点参考红框里“上年同月=100”这行，这代表了房价较去年的同比变化情况。

　　从图里可以看到，近三个月的价格指数都大于100，说明近期3个月的房价比去年同月都是上涨的，涨幅分别是5.8%、5.2%、5.1%；按月来看的话，近三个月的价格指数也在上涨（105.8>105.2>105.1），同比增幅在回暖。

　　因此，上海90平米以下新房价格的复苏情况应该还是不错的。

　　当然，除了这些数据，还有新开工面积同比数据、土地购置等前文提到过的经济数据，这里就不一一介绍查询方法了，大家也可以直接在统计局或央行官网搜索指标名称来查询。

　　2．商品期货的行情数据：

　　比如螺纹钢、水泥、玻璃、沥青、焦炭的商品期货价格，在主流的市场行情网站上就可以查到，手机上也有对应的免费App可以下载查看，大家可以在这里持续跟踪。

　　3． 其他有价值的数据源：

　　网上有很多渠道会提供不错的数据，作为官方数据的整理和补充。

　　例如，前面提到过“中指研究院”的购房意愿调查数据，可以作为需求端变化的一线参考；而一些财经媒体在统计局、央行等官方数据出炉时，也会发布数据情况整理和点评，时效性和便利性很高。

　　03 如果我看好地产，有何投资机会？

　　尽管数据层面来看当前地产价格仍偏弱，但考虑到价格已大幅回落，部分投资者也开始慢慢关注这一板块。

　　而且，在9.24以来地产政策不断加码的背景下，我们对地产也可以更乐观一些。

　　不过，地产投资动辄几十万上百万，对于大多数普通投资者还是比较有压力，那有没有什么参与门槛低一点、但又聚焦地产的投资品种呢？

　　答案自然是：有的。

　　1． 公募REITs（不动产投资信托基金）

　　这是比较新兴的公募基金品类，中文名称是不动产投资信托基金，它的本质是让大家可以用较低的资金门槛（例如1000元左右），去参与不动产投资，用小资金的投入实现“做房东”的目标。

　　我们在之前的文章《一文读懂REITs | 当“房东”吃分红，可能是低利率时代的一个重要配置方向》中（点这里复习），也对REITs进行过详细而易懂的介绍，获得了不少读者朋友的好评，如果你对REITs还不太熟悉，不妨先阅读一下这篇文章，再做投资决策。

　　https：//mp.weixin.qq.com/s/ArkTPIEb0FNZ9sANCJB32g

　　2． 地产链相关的股票及基金：

　　未来随着房地产不断复苏，上下游产业链的股票及基金里也蕴含着一定的投资机会，例如：

　　之前我们也对此进行过深度解析，感兴趣的小伙伴可以参考以下这篇文章《房地产利好政策大放送，有何投资机会？》。https：//mp.weixin.qq.com/s/_5UeaqScOQb4ESaqQwDBvg

　　如果感觉自己很难把握这种热点主题的机会，也可以考虑选择基金投顾，将投资的难题交给专业的人哦！广发基金投顾建立了全面且全周期的基金评价体系，也会积极跟踪市场热点与机会，为大家深度挖掘长期表现较好的优质基金，努力为投资者带来更好的投资体验。

　　你认为未来房地产板块走势如何？会考虑购房吗？欢迎在评论区与我们互动留言。

　　（本文来源：广发基金投顾团队）

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