北京土拍又热了，绿城、越秀摇中海淀功德寺两宗地，销售指导价10.5万/㎡

界面新闻记者 | 白帆

时隔多月，北京土拍市场又迎来了摇号的高光时刻，6、7家房企同抢一块地。

11月5日，北京市共出让三宗涉宅用地，累计收金127.535亿元，这三宗地包括海淀区功德寺HD-GDS-001地块和002地块、通州土桥中路6025地块，其中2宗触顶摇号、1宗以底价成交。

功德寺的两块地是此次土拍中的焦点，两宗地块容积率相同，均为2.1，销售指导价也同为10.5万/㎡，上下浮动8%。根据出让文件显示，两宗地块竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

其中，功德寺HD-GDS-001地块001地块用地面积34678.62平方米，规划建筑面积72825.102平方米，起始价45亿元，地块上限价51.75亿元，起始楼面价61792元/平方米。该地块吸引了越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城6家竞买主体，多轮报价后很快便触顶进入摇号环节，最终绿城胜出拿下该地块。

紧邻001地块的002地块用地面积42463.441平方米，规划建筑面积89173.2261平方米，起始价55.5亿元，上限价63.825亿元，起始楼面价62238元/平方米。该地块吸引竞拍的房企除了上述6家外，另增加了中铁置业，经过42轮竞价后，价格触顶，最终由越秀摇中该地块。

最后，功德寺的两宗地以共计揽金115.575亿元，两块地的溢价率均为15%。

功德寺的这两宗地自上架以来，便受到了诸多关注。功德寺棚改项目HD-GDS-001地块和HD-GDS-002地块位于西北旺镇，地处地铁16号线和13号线双轨辐射范围。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，这两个地块距离西五环约2.5公里，地理位置极佳。而且两地块南侧是回迁安置小区万德嘉园，其余三面均是绿地或公园，生态景观要素配置良好。

这两块地所处的位置是传说中的“互联网重地”，北侧是中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪等总部均坐落于此，高端改善购买力较强。学区因素也为这两块提供了“光环”。两块地所处的上地学区内有上地实验小学，这所学校是海淀最牛的小学之一，另外还有清华附中上地学校、二十中以及在建的未来101中12年一贯制学校等。张凯表示，叠加“上地学区”的优质教育配套资源，因此受到多家房企追捧。

另外，今年海淀供地的节奏也在加快，已经供了翠湖、永丰南、永丰北等地块，加上今日出让的功德寺两地块，共计5个地块完成出让。

克而瑞方面对此点评称，前几年海淀区住宅用地供应较少节奏较慢，土地资源的稀缺性和高价值属性使得区域每次供地都自带流量热度，总能吸引众多房企竞争。2023年以来海淀共挂牌7宗宅地，均是溢价成交，加上今天的两宗地，5宗宅地溢价率触顶15%成交，其余2宗溢价率没有超过5%的地块，则是因为捆绑了商业。

据克而瑞统计数据，海淀区新房总价在1000万以上房源成交占比47.4%、均价10万以上的房源成交占比28.7%，体现了区域市场以高端改善需求为主。从板块来看，永丰板块新房供应量和成交量相对较大，新房市场最活跃，今年已成交2宗商住用地。四季青板块的套均价更高，集中在2000万以上。而上地板块最大的优势是集结了产业和教育资源。“随着项目的开发和入市，也让上地这个实力选手重新加入赛道，将会分流客群，重塑海淀新房市场格局。”克而瑞点评称。

但张凯也提出，该项目周边竞品众多，从今年新开盘项目的市场表现来说，市场仍不容乐观。项目西侧西山观复今年6月开盘三个月仅网签12套，成交价7.88万/㎡；印象山、香山樾去年年末开盘，分别网签19套，156套，成交均价分别为11.87万/㎡和12.25万/㎡；永丰北保利嘉华天珺，永丰南颐海澐颂待入市，均会对该项目形成竞争。